Het is bijna wekelijks in het nieuws: de hypotheekrentes liggen extreem laag. Jaren geleden betaalde je voor een hypotheek nog 3, 4 of 5% rente. Op dit moment heb je al een hypotheek vanaf iets meer dan 1% rente. Tel uit je winst: elke maand opnieuw en op jaarbasis al helemaal. Maar het rentepercentage is niet het enige waar je naar moet kijken. Zo heb je ook te maken met een boeterente en oversluitkosten. Wanneer is oversluiten dan precies interessant? En wanneer niet?
Hypotheek oversluiten, wat houdt dat in?
Laten we eerst uitleg geven over wat je hypotheek oversluiten precies inhoudt. In principe heb je zolang als je rentevaste periode nog loopt een hypotheek lopen. Hiervoor geldt een bepaald rentepercentage. Ligt dat percentage fors hoger dan de actuele marktrente? Dan kun je mogelijk je hypotheekcontract openbreken om daarvan te profiteren. Dit kan door te verhuizen naar een andere woning, maar ook door je hypotheek over te sluiten. Je sluit dan een nieuwe hypotheek af en zet je huidige hypotheek stop.
Bij het aangaan van die nieuwe hypotheek spreek je een nieuw (lager) rentepercentage af en maak je ook afspraken over andere voorwaarden. In het meest gunstige geval pakt de nieuwe hypotheek in beide opzichten voordeliger voor je uit.
Maar let op: oversluitkosten en boeterente
Voor jou kan je hypotheek oversluiten heel voordelig zijn; voor je hypotheekaanbieder is het minder prettig. Hij loopt door jouw oversluiting rente-inkomsten mis. Daarom legt de hypotheekaanbieder je een boeterente op als jij besluit voortijdig je hypotheekcontract open te breken. Alleen als je pas aan het einde van de rentevaste periode oversluit, kun je onder die boeterente uitkomen.
Vaak gaat het hierbij om een vrij forse boete. Het precieze bedrag aan boeterente hangt van allerlei factoren af. Bijvoorbeeld hoe lang je hypotheek nog loopt, wat je huidige rentepercentage is en hoeveel de marktrente bedraagt.
Naast de boeterente, krijg je te maken met nog een aantal oversluitkosten. Dat zijn bijvoorbeeld kosten voor de (verplichte) taxatie van je woning, kosten voor de notaris en kosten voor hypotheekadvies.
Wanneer is oversluiten voordelig? En wanneer niet?
Ondanks de oversluitkosten, kan je hypotheek oversluiten je een mooi voordeel opleveren. Levert het oversluiten je zoveel voordeel op dat je de oversluitkosten al snel hebt terugverdiend? Dan is het mogelijk een slimme optie. Duurt het een hele tijd voordat je die kosten eruit hebt? Dan kun je wellicht beter kijken naar alternatieven voor oversluiten.
We zullen je aan de hand van een paar vragen toelichten wanneer oversluiten wel en niet interessant voor je is.
1. Hoeveel lager is jouw rentepercentage dan de actuele marktrente?
Oversluiten levert het meeste voordeel op als jij op dit moment flink meer rente betaalt dan de actuele marktrente. Het is dus goed om eerst naar de actuele rentestanden te kijken. Die geven je een beeld van hoeveel je er qua rente op vooruit zou gaan.
Een goede vuistregel is: hoe langer het geleden is dat je je hypotheek hebt afgesloten, hoe groter het verschil in rente zal zijn. Als je pas net een jaar een hypotheek hebt lopen, is de kans klein dat oversluiten voor jou heel gunstig uitpakt. Loopt je hypotheek daarentegen al een jaar of tien? Dan is er waarschijnlijk wel een mooi voordeel te behalen.
2. Hoe snel verdien je de oversluitkosten terug?
Als je je hypotheek oversluit, krijg je dus met oversluitkosten te maken. Daarom is het belangrijk om uit te zoeken hoe jouw bespaarvoordeel zich verhoudt tot de kosten die je maakt bij een oversluiting.
Een hypotheekadviseur van Van Bruggen Adviesgroep kan voor jou uitrekenen hoe snel je de oversluitkosten zou terugverdienen door je lagere maandlasten. Over het algemeen geldt: oversluiten is interessant als je terugverdientijd korter is dan de tijd die je huidige rentevaste periode nog zou lopen.
3. Heb je behoefte aan meer financiële ruimte?
Kun jij extra budget gebruiken voor je toekomstplannen, zoals een verbouwing, een dakkapel of zonnepanelen? Dan is oversluiten mogelijk extra interessant.
Bij het oversluiten van je hypotheek wordt namelijk opnieuw bepaald hoeveel jij kunt lenen op basis van je woningwaarde. Omdat je maximaal 100% van je woningwaarde kunt lenen, biedt een hogere woningwaarde wellicht kansen om meer hypotheek te krijgen. Dat creëert dan weer budget om jouw mooie plannen in vervulling te laten gaan.
Zo kun je naast het oversluiten van je hypotheek met het oog op een lagere rente en gunstigere voorwaarden mogelijk ook meteen je hypotheek verhogen.
4. Past je hypotheek nog bij je huidige situatie?
Je hypotheek heeft meestal een looptijd van 30 jaar. In die tijd kan er van alles veranderen. Mogelijk past je hypotheek daarom niet heel goed meer bij je situatie op dit moment. Ook dan kan oversluiten gunstig zijn. Je kunt dan namelijk opnieuw beslissen over je hypotheekvoorwaarden. Zo kun je kiezen voor een hypotheekvorm waarop je maandelijks aflost en die je meer zekerheid biedt.
5. Hoe lang loopt je rentevaste periode nog?
Loopt jouw rentevaste periode bijna af? Dan is oversluiten extra aantrekkelijk. Je hoeft aan het einde van de rentevaste periode namelijk geen boeterente te betalen als je je hypotheek oversluit. Het is daarom verstandig om een paar maanden vóór dat moment met een hypotheekadviseur om tafel te zitten en te kijken naar de opties. De kans is groot dat je bij een andere aanbieder voordeliger uit bent dan als je klakkeloos meegaat in het verlengaanbod bij je huidige hypotheekaanbieder.
6. Heb je een aflossingsvrije hypotheek die binnenkort afloopt?
Is jouw lopende hypotheek een aflossingsvrije hypotheek en is de looptijd daarvan bijna ten einde? Dan is het vaak extra verstandig om naar je hypotheek te laten kijken. Een aflossingsvrije hypotheek mag dan gedurende de looptijd vrij zijn van aflossingen, in principe moet je de hypotheek wel aan het einde van de looptijd in één keer aflossen. Omdat het om een flinke som geld gaat, is dit voor veel mensen niet haalbaar.
Gelukkig kun je je aflossingsvrije hypotheek voortijdig oversluiten om problemen voor te zijn. Je sluit dan een nieuwe hypotheek af in plaats van je bestaande hypotheek, en lost daarop wel structureel af. Daarmee voorkom je een gedwongen verkoop van je woning en heb je in het vervolg meer zekerheid over de aflossing van je hypotheek.
7. Heb je een (bank)spaarhypotheek lopen?
Bij veel typen hypotheken kan oversluiten voordelig zijn. Maar daar is één belangrijke uitzondering op: de (bank)spaarhypotheek. Heb je dit type hypotheek lopen? Dan ga je er vaak netto maar weinig (of zelfs niets) op vooruit door je hypotheek over te sluiten. Dit heeft te maken met de constructie van deze hypotheekvorm, waarbij je premie inlegt in een aan de hypotheek gekoppelde kapitaalverzekering of spaarrekening.
Is oversluiten interessant voor jou? Vraag het een hypotheekadviseur
Nu heb je een goed beeld van wanneer oversluiten interessant kan zijn. Hoe zit dat specifiek in jouw situatie? Een hypotheekadviseur van Van Bruggen Adviesgroep kan je dit specifiek voor jouw situatie laten weten.
Het eerste gesprek met een van de onafhankelijke hypotheekadviseurs is altijd gratis en vrijblijvend. En is oversluiten voor jou minder voordelig? Dan krijg je dat ook al in het eerste gesprek te horen en zit je nog nergens aan vast.